Данък при продажба на имот – кога се дължи

Продажбата на жилище, къща или парцел може да доведе до задължение за плащане на данък върху получения доход. Това обаче не важи за всяка сделка. Дали се дължи данък при продажба на имот зависи основно от вида му, времето, през което продавачът го е притежавал, броя на продажбите и разликата между цената на придобиване и продажната цена.

Законът предвижда случаи, при които доходът от сделката е необлагаем. Затова е важно предварително да се провери дали конкретният случай попада сред изключенията.

Кога не се плаща?

Едно от основните изключения се отнася до жилищните имоти. Не се дължи данък, когато физическо лице продава един недвижим жилищен имот и между придобиването и продажбата му са изминали повече от три години.

Това правило често се описва като освобождаване след 3 години, но има важно условие – става дума за едно недвижимо жилище. Самото изтичане на този срок не освобождава автоматично от облагане всяка възможна сделка с недвижима собственост.

Законът предвижда и друго изключение. Не се дължи данък за доходите от продажбата на до два недвижими имота, ако между нея и придобиването са изминали повече от пет години. Същият петгодишен срок се прилага за селскостопански и горски имоти, независимо от броя им.

Най-общо доходът може да бъде необлагаем при:

• продажба на един жилищен имот, притежаван повече от три години;
• продажба на до два недвижими имота, притежавани повече от пет години;
• продажба на селскостопански или горски имоти, притежавани повече от пет години, независимо от броя им.

Кога се дължи данък?

Ако сделката не отговаря на условията за освобождаване, полученият доход може да бъде облагаем. Типичен пример е покупката на апартамент и последващата му продажба на по-висока цена преди да е изтекъл необходимият срок.

При продажба на втори имот също трябва да се провери колко време е притежаван и дали са изпълнени законовите условия за необлагаем доход. Броят на сделките сам по себе си не е достатъчен, за да се определи дали възниква задължение.

Важно е и че данък не се начислява просто върху цялата сума, която продавачът получава от купувача. Законът определя облагаемия доход по специален начин.

Как се изчислява данъкът?

При облагаема сделка се взема положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на недвижимия имот. Получената разлика се намалява с 10% нормативно признати разходи. Върху формираната данъчна основа се прилага данъчна ставка от 10%.

Например, ако имот е придобит за 100 000 евро и впоследствие е продаден за 120 000 евро, положителната разлика е 20 000 евро. Тя се намалява с 10%, което дава облагаем доход от 18 000 евро. При ставка от 10% размерът на данъка би бил 1800 евро.

Следователно не бива да се изчислява като 10% от продажната цена. От значение е облагаемият доход, определен по правилата на Закона за данъците върху доходите на физическите лица.

Има ли значение данъчната оценка?

При сделките с недвижима собственост често се споменава данъчна оценка, но тя не трябва да се бърка с начина, по който се определя облагаемият доход на продавача по ЗДДФЛ. За целите на данъка върху дохода законът изхожда от продажната цена и цената на придобиване, като предвижда конкретни правила как се определя последната.

Това разграничение е важно, защото при прехвърлянето на собственост възникват и други плащания, свързани със самата сделка. Те не са едно и също с данък при продажба на имот, който се отнася до облагаемия доход на продавача.

Как се декларира данък при продажба на имот?

Когато доходът от сделката подлежи на облагане, той трябва да бъде посочен в годишната декларация чл. 50 от ЗДДФЛ. Годишната данъчна декларация се подава за доходите, получени през съответната данъчна година.

На практика това означава, че при облагаема продажба собственикът трябва да разполага с документите, доказващи придобиването на имота и получената при продажбата сума. Те са важни за правилното определяне на облагаемия доход и съответно на дължимия данък при продажба на имот.

Какво трябва да проверим предварително?

Преди сключването на сделка е добре да се установят точната дата и начинът на придобиване на собствеността. След това трябва да се прецени дали е изминал необходимият три- или петгодишен период и дали продажбата попада сред необлагаемите случаи.

Особено внимание е необходимо, когато през една и съща година се продават няколко имота. Тогава правилата за данък при продажба на имот трябва да бъдат приложени към конкретните сделки и сроковете, през които съответната собственост е била притежавана.

Най-важното е да се прави разлика между продажната цена и действително облагаемия доход. Данък се дължи само когато са налице предвидените в закона условия за облагане, а при изпълнение на съответните срокове и изисквания доходът от сделката може да бъде необлагаем.

Този материал има информативен характер, но не представлява финансов, данъчен или юридически съвет. При конкретен казус се консултирайте с квалифициран специалист.