Нов 'град в града' до Сточна гара, парк на терените на Подуяне-Разпределителна

Направление "Архитектура и градоустройство" към Столична община ще стартира през тази година подготовката за трансформирането на постиндустриали зони в града, съвместно с НКЖИ. Това обяви главният архитект на София Здравко Здравков по време на онлайн обществено обсъждане на бюджета на София. 

Проектите за градска ревитализация обикновено са изключително скъпи и мащабни по обхват, които изискват и привличането на частния капитал, обясни той. Здравков припомня, че извънредното положение заради пандемията е довело до огромен спад в приходите на Столична община, както и множество непредвидени разходи заради противоепидемичните мерки. Публично-частните партньорства (ПЧП) могат да спомогнат за изпълнението на проектите в краткосрочен хоризонт, допълва Здравков. 

Анализът на територията на СО показва, че само в обхвата на ЖП-възел София, ведно с контактните бивши индустриални зони - тип НПЗ,  попадат четири потенциални територии за градско възстановяване и развитие с обща площ 240 ха. Арх. Здравков посочи потенциалните възможности на Сточна гара и Гара Подуяне-Разпределителна. Другите две зони за Централна гара и зоната около нея и ЖП гара Надежда и НПЗ "Захарна Фабрика". 

Сточна гара

Сточна гара се намира в североизточната граница на центъра на столицата, с единствен делител градският ринг по бул. "Данаил Николаев". След 1989 г. районът на тази гара е известен с търговията, която се върти около нея в магазини и складове за търговия на едро и дребно за строителни материали и за потребителски стоки.

Предвид отпадналата логистична необходимост от транспортна обработка на товари от БДЖ в тази част на града, както и липсата на товаро-разтоварна дейност, територията на гарата с площ 17,9 ха е с огромен потенциал за бъдеща ревитализация на изоставена територия с общоградски мащаб. 

Терените на бившата Сточна гара създават възможност за радикална промяна в градското планиране, предвид единната собственост на НКЖИ и създаване на изцяло нов „град в града” с ниски параметри на застрояване и осигуряване на цялата социална и инженерна инфраструктура на бъдещите обитатели ведно с богато квартално озеленяване. 

В новите икономически реалности и чрез инструментите на устройственото планиране, тази зона може да наложи пример за баланса между частния и обществения интерес. Допълнително предимство е физическата й близост до един от най-скъпите жилищни квартали в р-н Оборище и пряката връзка с бул. "Данаил Николаев", което би могло да я направи интересна за умело насочена инвестиционна активност, а при наличие на интерес от предприемачите, територията на Сточна гара в много близко бъдеще може да предостави уникална възможност за най-мащабното интериорно развитие на града. 

Възможността за създаване на офис площи, мултифункционален търговски център, обекти на общественото обслужване и места за нови учебни и културни центрове ще създадат възможността на жителите на този нов квартал да се откажат от ежедневните трудови пътувания, а в същото време ревитализираната зона може за удовлетвори нуждите на жителите от съседните жилищни квартали от социални, зелени и обществени пространства.

Територията на Сточна гара е много идентична до проекта за ревитализация на територията на бившата северна товарна гара във Фрайбург, посочва арх. Здравков. Собственикът на терена с площ от около 25 ха - Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG разработва проекта "Gare Du Nord" в периода 2010-2012 г. Проектът предвижда запазване на част от ценните сгради в обхвата на бившата ЖП гара и създаване на модерна мултифункционална зона. Бизнес моделът предвижда изграждане на общата подзeмна и наземна инфраструктура и едва след това новосъздадените урегулирани имоти да бъдат продадени на частни инвеститори. 

Гара Подуяне-Разпределителна

Тя е разположена източно от пътническата гара Подуяне. Площта заета от бившето коловозно развитие на гарата е 63,8 ха. Замислена още с Общия градоустройствен план от 1938 г., гара Подуяне-Разпределителна е разработена като Маневрена гара. Предвидени са удобни железопътни връзки за влизане и излизане от гарата към всички направления, без да се минава през гара София. Само товарните влакове от и за направление Перник остават да минават временно през пътническа гара София. Предвиждало се е да се построи южна околовръстна линия през гара Пионер, за да могат товарните влакове от Перник да влизат в приемния парк на разпределителната гара откъм гара Слатина. Тази железопътна връзка никога не е изпълнена. 

Проектите на гарите Надежда, София и Подуяне-Разпределителна са одобрени през 1939 г. и са част от най-големият железопътен възел в България. Към настоящия момент територията на Гара Подуяне-Разпределителна е с премахнато коловозно развитие и се намира в уникална връзка между жилищните квартали „Редута” и „Сухата река”. 

Потенциалът за ревитализация на тази територия е огромен, предвид възможността за потапяне на трасето на ЖП линията София - Пловдив и свързване на зелените площи от южната страна на ул. „Боян Магесник“ с територията на бившата разпределителна гара. По този начин ще бъдат премахнати всички пресичания на едно ниво между железопътния транспорт, автомобилното движение и пешеходците.

Реализацията на проект с такъв мащаб в Столична община ще е сравним с вече ревитализираните бивши индустриални зони Hafen city в Хамбург и ще може да се превърне модел на преоценка на скрития потенциал в града. Фактът, че при направените предварителни проучвания територията би могла да осигури около 4200 нови жилища при коефициент на интензивност от 1,5 ведно с цялата социална и зелена инфраструктура я прави потенциал за решаване на въпроса с нарастващото население в следващите десетилетия.

Територията на бившата гара Подуяне – Разпределителна е идентична с териториалния обхват на проекта Europaviertel във Франкфурт, който ревитализира територията на бившата главна товарна гара в квартал Gallus с площ от 66,7 ха собственост DBImm (Deutsche Bahn AG).

Възможностите, които предлага гара Подуяне – Разпределителна за създаване на модерна мултифункционална зона в тази територия на града са огромни, а като основен фокус на проекта може да стане нов локален градски парк с големина повече от 10 ха, който да свърже кварталите „Редута“ и „Сухата река“. 

Най-важна цел в бъдещата програма за ревитализиране на териториите собственост на НКЖИ ще бъде създаването на нов тип комфортна, безопасна и здравословна среда, отговаряща на най-високите съвременни стандарти за развитие на градовете. Създаването на изцяло нов и модерен жилищен фонд в рамките на компактния град ще има значително въздействие върху общата градска тъкан чрез формиране на нови свързани, зелени и мултифункционални квартали. Този подход на градско планиране трайно ще промени вектора на инвестиции в града и създаде нов модел на пространствено развитие. 

Според арх. Здравков НКЖИ ще спечели от промените заради решаване на финансови проблеми на дружеството с продажбата на права на строеж в новопроектирания мултифункционален квартал. А Столична община ще премахне съществуващи градски бариери, ревитализиране на зони с отпаднала необходимост, създаване на нови озеленени площи за широко обществено ползване и на изцяло нов квартал на София подчинен на принципите на модерното градоустройство с всички необходими обекти на социалната инфраструктура.