Пазарът на жилища в София прегрява, но балон на цените няма

Пазарът на жилища в София прегрява и, ако тенденцията на нарастване на цените на имотите в столицата от изминаващата година се запази, то в края на 2023 може да се стигне до т.нар. „балон“ на пазара. Такъв обаче все още няма, въпреки тенденцията на забележимо ускоряване нарастване на цените на жилищата през 2022 до 22% на годишна база. 

Данните показват, че в 23% от кварталите в София цените са отчели годишен ръст от 30 и повече процента през третото тримесечие на 2022 г. 

Това са основни изводи от анализа на  УниКредит Булбанк, представени в присъствието на главния изпълнителен директор Цветанка Минчева, главния икономист на банката Кристофор Павлов и директора „Продукти и услуги“ Юлиан Влахов. 

Според данните от НСИ цените на жилищата в София са се удвоили за последните седем години. За същия период общия паричен доход на домакинствата в София кумулативно е нараснал с 26%. За цялата страна цените на жилищата са нараснали със 71% за същите седем години, докато общият паричен доход на домакинствата е нараснал с 50%. Последното още веднъж подчертава, че докато средно за страната темповете на растеж на цените на жилищата изпреварват в умерена степен тези на доходите и достъпността на жилищата се влошава, то в София темповете на ръст на жилищата са в пъти по-големи от тези на доходите, което води до значително влошаване на достъпността.

Въпреки тези тенденции, пазарът в София вероятно ще избегне негативно развитие и стигане до фаза на „балон“, смятат анализаторите на УниКредит Булбанк. Причина за това ще е силният недостиг на пазара на труда. Ако наблюдаваните в момента двуцифрените темпове на ръст на заплатите се запазят и през следващата година, ще се предотврати рязко влошаване на кредитоспособността на длъжниците и така не само ще се ограничат принудителните продажби, но и новите купувачи на жилища няма да намалеят драстично. Тоест, ние очакваме пазарът на труда да продължи да се представя силно през 2023 г., което ще бъде важен стабилизиращ фактор не само за цялата икономика, но и за пазара на жилища, се посочва в анализа на банката.

Друг ключов фактор с решаващо действие за перспективата пред цените на жилищата през 2023 ще е движението на лихвите. От анализа става ясно, че прогнозите на анализаторите са лихвените разходи по ипотечните кредити в лева ще нараснат до около 7% от общия доход на домакинствата с ипотечни кредити през 2024 г., спрямо 5% средно за страната през настоящата година.

Комбинацията от умерен ръст на лихвите по ипотечните кредити и силен пазар на труда през 2023 г. ще действат като важни стабилизиращи фактори за пазара на жилища.

На този, като цяло благоприятен фон, очакванията са спадът в цените на жилищата в София от най-висока до най-ниска точка да е с между 5 и 10% през следващата година като столицата е градът, в който рискът от спад на цените е най-значим, заради значимия дял на сериозно надценените имоти.

Картината за София обаче съвсем не е представителна за страната, а напротив – данните за петнадесетте най-големи града сочат наличието на значителни и задълбочаващи се различия в достъпността на жилищата.

Освен в София най-недостъпни са жилищата и във Варна, като в двата града едва десетте процента домакинства с най-високи доходи могат да си позволят жилище през 2021 г. В три града от петнадесетте най-големи - Пловдив, Бургас и Стара Загора - средно за страната жилище могат да си позволят 20% от домакинствата. Само в един град - Пазарджик - жилищата са достъпни за 30% от домакинствата през 2021 г. Русе е единственият град от извадката, в който жилищата са достъпни за 40% от домакинствата.

В пет града – Сливен, Плевен, Перник, Шумен и Хасково – жилищата са достъпни за петдесетте процента домакинства с най-високи доходи, което автоматично означава, че жилищата в тези градове са достъпни за средното домакинство. И накрая, в три от четирите най-малки градове в извадката (Велико Търново, Добрич и Благоевград), жилищата са достъпни за 60% от домакинствата през 2021 г., съгласно възприетия в анализа начин на измерване. Като правило колкото по-голямо е населеното място, толкова по-недостъпни са жилищата.