Ще стане ли по-трудно да изтеглим ипотечен кредит?

Преди няколко дни БНБ се притесни заради растящите жилищни кредити и медиите масово разтълкуваха това като "затягане на правилата за отпускане на ипотечни заеми". Дали обаче това наистина е така?

Всъщност централната банка разпорежда на търговските банки да прилагат поне шест критерия, когато отпускат и предоговарят ипотечни кредити.

Те са изброени:

Съотношения между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане;

Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;

Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на кредита, обезпечен с жилищен недвижим имот, и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;

Съотношение между размера на дълга и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;

Съотношение между размера на кредита и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;

Максимален срок по договора за кредит (матуритет).

Освен това с решението на УС на БНБ приема методика за изчисляване и задължава банките да се отчитат на всеки три месеца, както за всеки отпуснат заем поотделно, така и общо за всички кредити.

Въпросните критерии за никой банкер не са новина, а представляват А и Б на банковото дело, коментираха пред OFFNews източници от бранша. Никой банкер не би следвало да отпусне жилищен кредит с вноска, например, 600 лева, ако получателят получава месечен доход от 1000 лева, а отделно се начисляват такси и допълнителни застраховки. Най-малкото причината е, че въпросният длъжник няма с какво да си плати тока, водата и да яде половин хляб с кисело мляко на ден.

Въпреки това ситуацията на кредитния пазар у нас през последните години силно се деформира. В момента някои банки отпускат ипотечни кредити, при които вноската достига 60% и дори абсурдните 70% от доходите на получателя. И независимо, че залогът отсреща е заложеният имот, то този риск е твърде голям за банковата система. 

Накратко, това, което казва БНБ не е друго, а:

"Банкери, спрете да правите глупости!"

Реално действие и мерки няма, но централната банка ясно подчертава, че с новия си механизъм за наблюдение и отчетност цели да се формализира процеса на оценката на рисковете при кредитиране, обезпечено с жилищни недвижими имоти. Казва също и че "ще предприема последващи надзорни действия въз основа на резултатите от тази оценка".

В момента българските банки са пълни с пари, за които е трудно да намерят удачно приложение, носещо прилична печалба. А за трезорите рискът при ипотечното кредитиране не е голям, именно заради ипотеката - отговорността си е на клиентът, спре ли да плаща банката му взема жилището и си връща парите.

Така на практика банките в България съдействат изключително много за раздуването на балона с цените на имотите, който продължава. Според брокери на имоти вече има сделки за панелни гарсониери в столичния квартал "Младост" на цена от около 100 000 евро. При евентуално бъдещо затягане на регулациите по кредитирането подобен абсурд едва ли ще е възможен.

Банките, разбира се, оценяват и куп други фактори. Например това, че доходите в България растат с бясно темпо през последните две години. БНБ също регистрира в последния си анализ точно това като стабилизиращ фактор - ръстът на доходите води до намаляване на тежестта на вноските по ипотечните кредити през 2022, 2023 и в началото на 2024 година.  

В този смисъл разпоредбите на БНБ са до голяма степен препоръчителни. Те не вменяват задължение или ограничение на банките и ако те станат малко по-консервативни, то допълнителните регулации ще им се разминат.