Жилищният пазар: 1470 евро средно за кв. м. в София, започва охлаждане след нажежаването на цените

"Охлаждане" на пазара на имоти след нажежаването на цените "до червено" през 2022 година наблюдават брокерите. Такъв ръст на цените не бяхме виждали повече от десетилетие. Това - според изпълнителният директор на BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова - е пряко следствие от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на растеж от 8-10% през 2021 г. до над 20% през 2022 г.

Анализът ѝ сочи, че през годината е имало недостатъчно предлагане на фона на търсенето, но високите цени вече карат част от потенциалните купувачи да се отдръпнат от пазара и да чакат. Това води до по-малко запитвания и спад в обема на продажбите, иначе казано има индикации за започнало охлаждане на пазара.

На този фон разрешителните за строеж на нови жилищни сгради бележат рекордни ръстове - видно от последните данни на Националния статистически институт (НСИ). През третото тримесечие на годината в София са издадени 450 разрешения за строеж на нови сгради. Това е значително над средните нива за града и е рекорд, откакто се води тази статистика (2005 г.).

Банковото финансиране остава достъпно и при все още непроменени условия, при исторически най-ниски лихвени проценти.

Положителна е посоката при другите фактори, които влияят върху жилищния пазар: безработицата остава ниска - около и под 5%; доходите нарастват, макар и по-бавно от инфлацията - с 16-ина процента в София през третото тримесечие.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1 470 евро/кв. м. при 1 425 евро/кв. м. през второто тримесечие и 1 200 евро квадратния метър година по-рано. Иначе казано, налице е рекорден номинален ръст (23%) на годишна база. Той е доста над очакванията, такъв не сме виждали от 2008 г. насам - коментира Стойкова. За година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, но вече се вижда забавяне. Тримесечното нарастване на цените е около 3% и се забавя от над 11% в началото на годината и 5% през второто тримесечие. От края на 2021 г. цените започнаха да ускоряват своето нарастване и от номинален растеж в порядъка на 8-10%, през 2022 г. те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен темп над 15%, а впоследствие и над 20%.

Поради високата инфлация, за да придобием представа за реалния растеж на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем с Хармонизирания индекс на потребителските цени.
Така полученият реален ръст на цените на жилищата в София е 6.36% на годишна база. Това показва, че голямото нарастване през 2022 г. се дължи основно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара.

В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 200 евро/кв. м. над тези нива.

Средната обща цена на закупените апартаменти през третото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда задържане на нивата на крайния бюджет на покупка през последните периоди, което показва, че е достигнат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват.

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данни на Агенцията по вписванията показват спад на сделките с имоти през третото тримесечие. Той е първият на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията през пролетта на 2020 г. Регистрираното намаление спрямо същото тримесечие на 2021 г. е 7.23% общо за страната и 15.23% в София.

Тези данни идват след отбелязаното от нас забавяне на пазара към средата на първото полугодие и настъпилото охлаждане в интереса поради високите цени и недостатъчното предлагане. Регистрираното намаление е на фона на постигнатите рекордни обеми от продажби през 2021 г., когато ръстовете бяха между 20 и 30%. Тоест може да се заключи, че започналото забавяне и охлаждане на пазара по-скоро представлява завръщане към нормалния темп на развитие, прекъснат от пандемията и силно ускорен през 2021 г.

Жилищно кредитиране

Тенденциите при жилищното кредитиране най-пряко обясняват реалния ръст в цените на имотите. Лихвите по жилищните кредити в лева (такива са 97% от тях) продължиха да спадат и през третото тримесечие. Към септември те са на най-ниското си средно ниво - 2.46% по данни на БНБ. Това, заедно с по-големия размер на кредитите поради повишените цени на имотите, обуславя продължаващия внушителен темп на нарастване на отпуснатите жилищни кредити – с 28% за деветмесечието спрямо година по-рано. Все пак и тук има известно забавяне на темпа на растеж – от рекордните близо 40% нарастване през 2021 г.

Очакванията са за плавно повишение на лихвените проценти, което да не промени значително месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този процес ще има наличната депозитна база в българските банки и все още липсващите лихви по депозитите, които задържат индексите, включени в изчисленията на лихвените проценти по кредитите на ниски нива.

Достъпност на жилищата в София

Влиянието на доходите върху жилищния пазар се измерва чрез коефициент на достъпност, който представлява съотношението на цената на квадратен метър жилищна площ към средната месечна работна заплата. Стойността му през третото тримесечие на 2022 г. е 1.2. Така той нараства и се връща на нивата от началото на 2020 г., показвайки плавно понижение на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на 1 кв. м. жилище в София са нужни около 1.2 средни месечни софийски заплати. В предходния пик на пазара през 2008 г. са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата площ.

Средната заплата в София по данни на НСИ възлиза на 2 390 лв. през третото тримесечие, което е 16% ръст на годишна база – под този на цените на жилищата. От данните се вижда, че темпът на нарастването ѝ се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще влияе в посока успокояване на ръста в цените на имотите.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

През 2022 г. сред зоните с най-бързо развитие и най-много сключени сделки са квартали в широкия център на София като Банишора и Зона Б-5, Зона Б-18, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство. Другата гореща точка през 2022 г. е кв. Малинова долина, където се строят много нови и ниски сгради.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2022 г. на база реално сключени сделки са:

• Зона Б-18 - 1600 евро/кв. м.

• Кръстова вада - 1600 евро/кв. м.

• Манастирски ливади - 1600 евро/кв. м.

• Банишора - 1410 евро/кв. м.

• Малинова долина - 1290 евро/кв. м.

Параметри на закупените жилища

Делът на закупените двустайни апартаменти продължи да нараства през третото тримесечие и достигна дял от 72% спрямо 50% през предходни периоди. Тристайните жилища съставляват само 22% от закупените, а четиристайните се върнаха на нива около 5%. Тези данни контрастират с тенденциите през 2020 и 2021 г., когато пандемията накара хората да насочат интереса си към по-големи жилища, с повече стаи и възможност за по-комфортен живот.

През 2022 г. преобладават покупките с цел вложение и инвестиция за предпазване от инфлацията и именно това върна обратно интереса към двустайните жилища. Нарасналите цени вероятно също накараха някои купувачи да преосмислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска крайна цена.

Средната площ на закупените жилища е 78 кв. м. – спад от средно 90 кв. м. през предходни периоди.

Най-купувани са апартаменти на 4-и и 5-и етаж, като над 60% от тях са с отопление на ТЕЦ.

Средното време на престой за пазара продължава да е изключително кратко – средно 30 дни, като много често продажбите се случват в рамките на до 1 седмица. В този смисъл все още определено имаме пазар на продавача, който съответно не дава основание и за постигане на отстъпки от офертните цени.