Какво се случва на имотния пазар и на кои банки офертите са най-изгодни?

През последните месеци много от агенциите за недвижими имоти отчитат охлаждане на интереса на клиентите си. Това в немалка степен се дължи на нестабилния пазар, който в момента е под влияние на редица фактори като висока инфлация, ръст в цените на строителните материали и ниски лихви по спестяванията и кредитите. Всеки от тези фактори оказва натиск, както върху купувачите, така и върху продавачите и това води до нехарактерно висока волатилност в цените на имотите.

Заради поскъпването на строителните материали строители масово спират продажбата на имоти "на зелено". Това може да предизвика дефицит в цената на имотите, а също и до още по-висок ръст на цените на жилищата в страната. Всеки ръст в цените на суровините и материалите бързо се отразява и в цената на жилищата заради инфлацията.

Бързият ръст в цените на строителните материали и желязото води до несигурност в крайната цена на един имот в завършен вид. Ако изчисленията за крайната цена на един имот при първа копка са едни, то до завършването те могат да се увеличат с между 20% и 50%. Ето защо, все повече купувачи се отказват от сделки преди завършване на сградите. Това логично води до повишаване на интереса към вече построените имоти, но повишаващото се търсене води логично и до ръст в цените им, а той възпира немалка част от купувачите.

От друга страна, имаме и галопираща инфлация. Средногодишната инфлация за периода юли 2021 - юни 2022 г. спрямо периода юли 2020 - юни 2021 г. е 9.3%, а годишната инфлация за юни 2022 г. спрямо юни 2021 г. е 16.9%. Инфлацията стопява стойността на спестяванията. Образно казано, ако преди година с една сума пари сте можели да си купите 100 единици от нещо, то днес със същата сума можете да си купите с 15% по-малко или 85 единици. Това означава, че хората, разполагащи със спестявания, трябва да ги инвестират в нещо, което да може да запазва стойността им, а недвижимите имоти са именно точно такива и имат допълнителното предимство, че могат да носят пасивни доходи от наем на своите собственици.

Друг фактор са продължаващите ниски лихвени нива по предлаганите жилищни кредити от банките. По данни на БНБ през май 2022 г. средният лихвен процент по жилищните кредити в левове се понижава с 0.03 пр. п. до 2.54%, а ГПР – с 0.04 пр. п. до 2.78%. Тенденцията за понижаване на лихвите по кредитите не е от днес и можем да отбележим, че едва ли ще видим по-ниски нива от тези в момента.

Данните на различни агенции за недвижими имоти показват охлаждане на интереса на купувачите. Основно поради несигурността около изброените по-горе фактори и в каква посока ще повлияят те на пазара. Това води до забавяне на темпа на ръст на цените на недвижимите имоти и дори в определени райони минимален спад, което от своя страна отваря един добър прозорец именно за покупка на недвижим имот на цени под пазарните. В дългосрочен план цените на имотите неминуемо ще нарастват, калкулирайки в себе си инфлацията. Според данните на един от най-известните сайтове за недвижими имоти, се вижда, че един стандартен тристаен апартамент в столицата, който е в масов квартал като Младост, е увеличил стойността си за последните 18 години от 34 200 евро до 120 хиляди евро.

Средна цена на тристаен апартамент в София в кв. Младост

Разбира се, не всеки разполага с достатъчно голям обем спестявания, с който самостоятелно да финансира покупката на имот. Ето защо най-често това става с банков кредит. Всеки кредит има своите специфики от гледна точка на максимална сума, лихвен процент, дължими такси и т.н. Всяка от големите банки в страната предлага различни кредитни продукти и промоционални оферти за клиентите си.

Уникредит Булбанк например предлага няколко вида ипотечни кредити. С „Моят нов дом“ клиентите могат да се възползват от финансиране до 90% от стойността на имота и да получат промоционален лихвен процент от 2.59%.

При Първа инвестиционна банка условията по кредит „Право на избор“ са близки, но тук клиентите получават значително по-ниска лихва от 2.3%, която е и под средната на пазара. Банката има и специално предложение при рефинансиране на ипотечен кредит от друга банка - в зависимост от индивидуалния кредитен рейтинг на кредитоискателя, Fibank ще заплати дължимите разноски за нотариални и държавни такси, свързани с учредяване на ипотека, в размер до 1200 лв. Друг бонус, който ще получат клиентите, е при одобрение за ипотечен кредит те могат да се възползват и от предварително одобрен овърдрафт по дебитна карта в размер до 3 работни заплати, при 0% годишна лихва за първата година.

Предложението на ОББ пък включва лихвен процент, започващ от 2,69%. Техните клиенти могат да разчитат на предварително одобрение в рамките на един работен ден и не дължат такса при кандидатстване.

При Банка ДСК пък максималният размер на кредита, на който могат да разчитат клиентите, е до 200 хил. евро или 400 хил. лв. Лихвеният процент е променлив за целия срок на договора, при условията на програма "ДСК Уют плюс" и избрана неограничена имуществена отговорност - 2,89%.

Пощенска банка към момента има активна промоция по своите жилищни кредити, която е валидна до края на месец август. Условията по нея включват лихвен процент от 2.6% и максимална сума на кредита от 700 хил. лв. Банката предлага и възможност за ползване на овъдрафт без лихва за цяла година, за да могат клиентите да разполагат допълнителни средства по всяко време и навсякъде.