Инж. Георги Шопов: Цените на жилищата ще продължат да растат
Инж. Георги Шопов е председател на Управителния съвет Националната асоциация на строителните предприемачи. С него разговаряме за пазара на жилища в големите градове и тенденциите, които определят търсенето и предлагането на имоти в момента. Той обяснява в детайли и как с лесни стъпки на общинско ниво може да се избегне раздуването на имотния балон и какво може да се направи за това цените на жилищата да станат по-достъпни за гражданите.
- Г-н Шопов, какво всъщност се случва на имотния пазар. Наскоро чух за сграда в строеж, близо до НДК, която вече била разпродадена на цена от 4500 евро за квадратен метър. Звучи ми невероятно, уж има криза, а цените продължават да растат.
- Да, това е процес, който е валиден не само за България и София и големите градове, но и за големите градове в почти целия свят. На топ локации, каквато е спомената от вас, такива цени са възможни. Но разликата между тях и така да ги наречем "нормалните квартали" е в пъти. Така е и по света. Така както има автомобили и по 5000 евро, има и автомобили по 1,5 милиона евро. Същото е при жилищата. Локацията е най-важното нещо. Но това са изолирани случаи, които не определят пазара. Той се определя от масовия потребител. Това са кварталите Манастирски ливади, Надежда, Люлин, Младост. По-важно е тях да наблюдаваме.
- В големите жилищни райони, за които говорите, цените на панелките страшно много се вдигнаха. Понякога те се продават дори по-скъпо от новото строителство. Защо е така?
- Пазарът винаги се определя от търсенето и предлагането. Когато търсенето е по-голямо от предлагането, цените се качват. И обратното - когато предлагането е по-голямо от търсенето, цените падат. Ние от 30 години сме в една и съща ситуация - в големите градове предлагането е значително по-малко от търсенето. Това води до непрекъснат ръст на цените.
- Това само за София ли важи?
- Не, същото е в Бургас, Варна, Пловдив... Проблемът е, че ние като общество не успяхме да създадем условия така че предлагането да изравни търсенето и цените да се нормални и достъпни.
- Това реално как може да се случи?
- Това може да се случи с нови терени за строителство. По няколко параграфа. Първото е намаляване на административната тежест. В момента, ако трябва да се прави регулация и да се вади строително разрешение, това са три години. Предстявяте си, ако на един продукт три години се забави предлагането му на пазара, до какъв дефицит и покачване на цените води това. Разгледайте следния случай - ако на доставчиците на автомобили им се наложат такива административни изисквания, че една пратка с нови коли се бави три години, то дефицитът ще стане такъв, че цените на колите ще се удвоят. Същото е с жилищата. Единият начин е да намалим административната тежест, за да се увеличи предлагането и цените да се нормализират. Другото е държавата и общината да урегулират нови територии и да направи инфраструктура, както е в Турция и доста други страни, които се развиват. Там строителният продукт се увеличи, предлагането се увеличи и цените станаха по-поносими.
Има един много важен показател, който се следи от ООН. Това е коефициентът на достъпност на жилищата в големите градове. Това е съотношението между средната работна заплата и цената на квадратен метър жилищна площ. В София той беше 0,8 до преди четири месеца, сега отива към 0,7. Тоест преди четири месеца човек е можел с една средна заплата да си купи 0,8 квадрата жилищна площ, а сега по-малко, тоест ние обедняваме в частта собствено жилище. Но имайте предвид и че в големите градове като Париж и Мюнхен нивото на този коефициент е 0,1. Затова там под 20 процента от хората имат собствено жилище. Другите просто не могат да си го позволят.
- Другият вариант са 100-годишните ипотеки! В Швейцария вече имало такъв банков продукт.
- Да, ние от Националната асоциация на строителните предприемачи искаме да избягаме от този модел. Обществото ни много лесно би могло да го постигне с урегулиране на нови територии, либерализиране на разрешителния режим и с отпадане на излишната административна тежест.
- Текстове в тази посока бяха включени в проекта за промени в Закона за устройство на територията, но заради краткия живот на последното Народно събрание не бяха гласувани на второ четене.
- Да, ние от националната асоциация, а и не само ние, настояваме за тях вече две години. Камарата на архитектите, Камарата на строителите, Асоциацията на консултантите в инвестиционното строителство и проектиране, тоест всички браншове работим в една посока и получихме разбиране от страна на бившия служебен зам.-министър Иван Шишков и след това и от министър Гроздан Караджов. След дълги дискусии стигнахме до тези промени, които са изключително важни за бранша. Те са главно в два члена. Единият е общината да разглежда единствено съответствието на проекта със съответствието на благоустройството. Така самата общинска администрация ще бъде разтоварена от голяма част от излишните проверки, които прави. Другата важна промяна е задължаването на общинските администрации еднократно в писмен вид да дава забележки, които инвеститорът в двуседмичен срок трябва да отстрани. Това дисциплинира и двете страни, защото в момента администрацията е затлачена с преписки, които стоят 5 години.
- Казвате, че определянето на нови урбанизирани територии би помогнало за успокояване на цените на жилищата. За София къде са тези места? Накъде столицата трябва да расте?
- Най-подходящи са северните територии. Те имат големи предимства от климатична, екологична и урбанистична гледна точка. Говоря за целия район от сегашния център до Околовръстния път в северна посока - Бенковски - Кривина. Това е огромна територия.
- В тази тосока имате ли диалог със Столичната община?
- Имаме писмени предложения, но нямаме разбиране, защото общината бяга от основния си ангажимент да изгради инфраструктурата там и да станат нови приветливи квартали за живеене. Естественото развитие на София не е да се забива в планината на юг, което се случва в момента, защото има инфраструктура и регулация. Общината трябва да направи нещо много просто и лесно като урегулира тези територии. Капиталът ще направи останалото. И ще се стигне до това, за което говорих в началото, ще се увеличи предлагането и ще се нормализират цените.
- Оправданието в липсващите средства за нова инфраструктура ли е?
- Има европейски средства, има всякакви възможности. Липсва обаче организация и желание. Ще ви дам пример с Виена, която винаги се дава като еталон за общинско управление. В областта на цената на жилищата какво прави австрийската столица - градът има общински терени, които се регулират и след това се дават срещу обезщетение на предприемачи. С обектите, които получава, Виена прави една огромна банка от общински жилища. Така общината изпълнява две функции. Първо, социална - дава ги на достъпен наем на хора, които искат да дойдат и да работят, както и на нуждаещи се. Второто е, че когато цените започнат спекулативно и бързо да се покачват, общината пуска част от апартаментите на пазара, което нормализира цените. След това, когато паднат, Виена ги купува обратно. Тоест, това е един резервоар, буфер, който позволява да няма ненормални флуктоации на пазара.
- Какви са новите тенденции на имотния пазар? Как му се отразяв кризата?
- Не бих казал, че има криза. Криза е когато спре производството и нямаме пари да си разменяме стоки и услуги. По-скоро сме свидетели на висока инфлация, която не е паднала от небето, както коронавируса, а беше предизвикана от политиците, които напечатаха много необезпечени пари, за да поемат социалната вълна от COVID-ситуацията. Те бяха длъжни да предвидят какво ще се случи и тази инфлация да бъде управлявана, а не да се оставят гражданите и бизнеса да се оправят с нея. Но така или иначе, тя вече е факт. Проблемът на жилищния пазар е, че стоката стана много скъпа, защото хората обедняха. При нас в жилищното строителство инфлацията е 27%, тоест продуктът ни е станал с толкова по-скъп. Има известно охлаждане на пазара, но не защото хората не искат да си купят, а защото нямат парите да си купят ново жилище. Трябва да минат 1-2 години, в които доходите да догонят инфлацията, за да се върне потреблението.
Пазарът на жилища в големите градове е вечен. Но вече има и стопирани проекти заради покачването на цените на материалите. Това от своя страна увеличава дефицита и покачва цените. Ние очакваме едно продължаващо покачване на цените на жилищата, но за съжаление при намаляване на сделките. Никой от нас не се радва, че цените се качват, защото тогава оборотът пада. А всичките печеливши бизнеси в България разчитат на нисък марж на печалба при огромни обороти. За един производител има два нещастни сценария - обществото да няма нужда от стоката му или стоката му да е толкова скъпа, че обществото да не може да си я позволи.