Имотен пазар 2022-2023 - какво се случва

Какви са тенденциите на пазара на имоти, има ли имотен балон и накъде ще се движат лихвите по жилищните кредити - отговорите си дадоха експерти от имотния и банковия сектор на форума "Експо Моите пари", организирано от едноименния финансов портал.

В София: Ръст на цените

Цените на имотите в столицата ще продължат да растат и през 2023 година - като ръстът ще е поне на нивото на общата инфлация, а вероятно и над него, прогнозира Стоян Гочев от агенцията за недвижими имоти RE/MAX City Mall. Възможен, според него, е и неочакван обрат на пазара в случай на много покачваща се инфлация, но засега този вариант е малко вероятен.

Според Стоян Гочев възможността за имотен балон намалява, ако голям брой от предлаганите жилища са ново строителство - а точно такъв е случаят в столицата. Това е така, защото новото строителство мотивира цените на пазара, а инвеститорите следят какво и на каква цена могат да продадат. Гочев смята още, че лихвите по кредитите не влияят особено върху броя сключени сделки. По-водещи за нивото на безработица, прирастът на населението, инфлацията, данъчната политика и доходите.

"Ударихме праха на възможностите на българина"

да купува недвижими имоти, коментира на свой ред Ирена Перфанова от Националното сдружение "Недвижими имоти". Макар да не даде прогноза за спад на цените, Перфанова очерта няколко тенденции при достигнатия праг. Според нея купувачите с налични средства започват все по-често да търсят имоти извън столицата, които могат да ги купят с готовите си пари, вместо да теглят и кредит за по-скъпо жилище в София. Продължава миграцията към по-малки населени места. Дали тя ще продължи, зависи от възможността там да се изгради добра инфраструктура. Все по-често младите хора предпочитат да са по-гъвкави и подвижни и да не се ангажират със скъп имот дългосрочно. Затова в бъдеще пазарът на жилища под наем може да се разшири.

Перфанова добави, че повечето готови имоти и стари жилища не се продават и това стеснява пазара. Собствениците им смятат, че парите им ще се обезценят в банките заради инфлацията. Според нея обаче не може да се говори за имотен балон, а за цикли на пазара.

Средната цена на 3-стаен в столицата стигна 175 000,

отчитат инструментът за следене на цените на имотите Homeheed и неговият основател Васил Люнчев. Homeheed следи ежедневно реалните обяви, като чрез изкуствен интелект елиминира фалшивите. После осреднява обявените цени на вече свалените обяви, за които се предполага, че е била сключена сделка.

Така събраните данни показват, че има рязък скок в цените на имотите между пролетта на 2021 и пролетта на 2022. За 14 месеца цените на тристайните жилища в столицата са се повишили с 45 процента, като пикът е през май 2022, когато средната цена е 175 000 евро. От май до август е регистриран лек спад, но след август цените отново са тръгнали нагоре, макар и недостигайки засега пика от май, обобщи Люнчев.

В какъв имот да инвестираме?

Ако се чудите в какъв имот да инвестирате, Стоян Гочев от RE/MAX City Mall съветва да заложите на малък апартамент в район с метро, парк и бизнес зона, или в нов жилищен район в бившите индустриални зони, граничещи със скъпи квартали (като "Хладилника"' и "Кръстова вада" в столицата).

90% от обявите за наеми са фалшиви,

признаха експертите във форума. Те съветват клиентите да спрат комуникацията с брокер, който при позвъняване на обява им казва, че тя вече не е актуална, но ще им предложи "нещо друго". Особено рискови са обявите "само за частни лица". Съветът на специалистите е да потърсите професионален брокер, който да спести тези рискове.

Лихвите по кредитите ще растат, но не стремглаво -

е мнението на специалистите по жилищно кредитиране от няколко банки, участващи във форума.

Очакванията са лихвените проценти да се повишат до нива, близки до тези в еврозоната (2,44%), заяви Десислава Арабаджиева от FiBank. Тази прогноза идва на фона на исторически най-ниските осреднени лихвени нива за България, които според последните данни на БНБ са 2,46%.

Даниела Иванова ("Пощенска банка") посочи, че клиенти предпочитат основно кредити в лева, като рядко се спират на фиксирана лихва. Това е така, защото според законодателството година след сключването на кредита клиентът има право да го погаси, респ. да потърси оферта от друга банка при по-изгодни условия.

В момента все по-голям дял от сделките за жилища ново строителство се сключват близо до Акт 14, по-малко се търсят имоти "на зелено".

Представителите на банките не се ангажираха да прогнозират как евентуалното влизане в еврозоната ще повлияе на жилищните кредити. Според Даниела Иванов в държави, присъединили се наскоро, цените на имотите са се увеличили непосредствено след присъединяването. Засега единственият сигурен ефект е, че клиентите няма да плащат за превалутиране на кредитите си.

Експертите са на мнение, че няма неподходящ момент за купуване на жилище за живеене. Съветът им е размерът на вноската да не надвишава 30-35% от семейния доход.