Савин Ковачев: Кошаревски свидетели ще узаконяват строежи

Савин Ковачев е бивш зам.-министър на регионалното развитие от 2003 г. в правителството на „Сакскобургготски“ до края на мандата на тройната коалиция в средата на 2009 г.

- Най-новите промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) претоплиха темата за незаконното строителство и дори за остъклените балкони. Как ще ги коментирате?

- Противно на очакваното, че човек, който е напуснал министерството, би изпитвал ревност към закона, по който той е работил като зам.-министър около 8 години, аз не бих се изказал крайно критично. Виждам повече положителни неща в тази промяна на закона отколкото отрицателни. Бих казал дори, че тя трябваше да се случи отдавна – поне преди 4-5 години.

Внесеният законопроект до голяма степен повтаря един законопроект, който мина на първо четене в Народното събрание през 2009 г. и тъй като свърши мандатът на Тройната коалиция, той не мина и на второ четене. Ако човек сравни двата законопроекта, ще види, че те имат много общи неща. Има приемственост от една страна, има и нови текстове, които са позитивни.

Проблемите, които откривам обаче са, че законът все повече набляга върху публичното строителство, тоест на строителството на обекти, които ще станат публична собственост – на държавата или на общините. Малкият и средният бизнес са натикани в ъгъла.

- Кои постройки ще бъдат узаконени с новите промени, кои остъклени балкони ще са законни и кои – не?

- Както винаги най-интересни са преходните и заключителните разпоредби на закона. Там е засегнат въпросът за т. нар. търпими строежи. Търпим строеж по нашето законодателство досега е строеж, който е бил построен до април 1987 г. Този строеж няма строителни книжа, но е бил допустим тогава или по сега действащия план. Такива строежи законодателят ги приравнява по статут към законните строежи. Той не ги узаконява, те са незаконни строежи, но няма да бъдат събаряни и могат да бъдат предмет на правни сделки. Юристите го наричат правна фикция. Такъв строеж е търпим по закон; когато си извадиш удостоверение за търпимост, можеш да извършваш преустройства, да го продадеш. Без такова удостоверение нотариусът няма да изповяда сделката.

2001 г., когато се направи първата редакция на ЗУТ, аз бях адвокат и участвах в работната група, която подготви промените в закона. Тогава между двете четения се появи идеята за търпимост на незаконните строежи. Защо беше избрана тази година -1987 г., а не влизането в сила на ЗУТ, така и не разбрах. Така се оказа, че има строежи, които са заварени на 31 март 2011 г. когато влиза в сила новия ЗУТ и биха могли да бъдат търпими, но не са, за разлика от тези, построени до 1987 г. Две къщи, построени при едни и същи условия, но едната е правена януари 1987 г. , а другата май същата година, имат абсолютно различен статут и то при положение, че е действало едно и също законодателство по това време. Като зам.-министър не съм подхващал темата за търпимите строежи, защото това е някакъв хибрид. Или е законно едно нещо, или не е. А това породи и много проблем и дори противоречива съдебна практика.

С най-новите промени крайният срок за търпимостта се изтегля до датата, в която влизат в сила първите редакции на ЗУТ – 31 март 2001 г., в което има логика и до някаква степен справедливост. Не означава, че се узаконяват строежи, а законодателят променя условията за търпимост на строежите от гледна точка на времето, в което са направени. Условията обаче да бъде търпим един строеж остават същите. Това не беше обяснено на хората. И не би трябвало остъклените балкони да излизат на преден план. Въобще не трябва да се занимаваме с това при положение, че има ужасно много незаконни постройки. Това е хвърляне на прах в очите на хората. Аз, като отговарящ за тези неща, никога не съм насъсквал и поощрявал някого да се занимава с балконите на хората.

- Депутати от опозицията твърдят, че има нова вълна на узаконяване с новия ЗУТ. 

- Всъщност, когато се прие голямата промяна в ЗУТ 2003 г. (заради което аз станах зам.-министър, защото видях, че има много проблеми с прилагането на този закон и имаше стопиране на процеса на строителството), се приеха две важни неща. Първо, премахна се възможността за узаконяване и от друга страна се даде един срок – 26 януари 2004 г., до който всички с незаконни постройки, отговарящи на плана, могат да поискат от общините узаконяване. Това беше т. нар. параграф 184. Това беше последната възможност за узаконяване преди отпадането на пълната забрана. И досега има неприключени преписки – около 200 хил. Оказа се, че доста хора тогава не са упражнили правото си да поискат узаконяване заради кратките срокове. Тук отново не се променят сроковете за узаконяване, но се дава нова възможност на тези хора, които са изпуснали срока от юли 2003 г. до януари 2004 г., отново да подадат документи. Имат възможност да го направят до една година след влизането в сила на промените в ЗУТ.

Проблемът е, че отново всичко ляга на общините, те отново ще се задръстят от работа. От една страна ги задръства параграф 184, от друга страна - търпимостта, и от трета страна – да правят общи устройствени планове. Но не се създават нови юридически условия за узаконяване, а се дава нова възможност на тези, които не са си упражнили правото да го направят сега. Това, за съжаление, Искра Фидосова не успя да го обясни. Странно, защото тя е нотариус и трябва да разбира от ЗУТ. Трябва да знае един обект законен ли е, за да знае дали е обект на сделка или не.

Ябълката на раздора ще е доказването на момента на строителството. Законът дава възможност да се използват всички доказателствени средства, включително и със свидетелски показания да се докаже, че обектът е направен преди да влязат промените в ЗУТ от юли 2003 г. Сигурен съм, че ще има много хора, които ще успеят да докажат, че строежите им са правени до юли 2003 г., а всъщност това не е вярно. Ще има много лъжливи показания и кошаревски свидетели.

- Вие сте известен като човека, узаконил презастрояването на Слънчев бряг.

- Когато се приватизираха Слънчев бряг и Златни пясъци - два много лоши периода за приватизация, - се задължиха хората, които купиха старите хотели (не бяха в никак добро състояние), да представят една програма за приватизация, която стана част от договора им. Примерно купил си хотел на 4 етажа, трябва да го направиш на 8 етажа и еди каква си сума да се инвестира.

Презастрояването го заложи самата приватизационна процедура. Това се случваше 1998 -1999 г. при правителството на Иван Костов. Не съм обвързан политически и не влагам никакъв политически контекст. Може би идеята е била да се направи нов модерен облик на двата комплекса, защото имаше големи съборетини. По това време бях адвокат и имах клиенти, които сключваха приватизационни договори и те бяха задължени до три години да извършат значително по обем строителство, иначе щяха да им вземат това, което са купили.

Говорим за Златни пясъци и Слънчев бряг, Албена беше купена изцяло и беше добър пример за приватизация. Отгоре на всичко на хората не им продадоха терените, а сaмо хотелите с право на строеж и оттам нататък им събираха пари за всичко допълнително като вещни права. Те строяха при безумно трудни условия. Това презастрояване беше заложено законово, защото никой не е строил в отклонение от разрешeната плътност и интензивност на застрояване. Тя фигурираше в законодателството.

Хора, които нямаха пари да изпълнят изискванията в приватизационните договори, клекнаха на германските туроператори, които им дадоха заеми при едни не много добри условия или при добри условия, но ги задължиха, когато е готово новото строителство, да работят само с техните цени, с тяхната запълняемост и т.н. Те се заробиха. Трябва да разберем и хората, които са строили, не можем да кажем, че те са унищожили територията. Територията я унищожи държавата с нейната приватизационна и устройствена политика по това време. През 2003 г., когато станах зам.-министър и отидох в Слънчев бряг, не успях да го позная курорта, вярвайте ми, не ми хареса това, което видях, но не е начинът да го събаряме. Освен това всичко е направено законно. Става въпрос за около 50 хотела, които ги затваряха всяка година, за да могат да ги отворят отново срещу определена сума и да влязат в касата на една партия.

- И вие какво направихте?

- Ние сменихме хората, които правеха това нещо, т.е. които рекетираха хотелиерти всяка година и без да променяме параметрите на застрояване, казахме: там, където има действително нарушение, да се премахнат. Имаше започнато строителство, което беше сравнено със земята. Махнаха се басейни, махнаха се тела на 1-2 етажа. По-голяма част от застроеното отговаряше на правилата и нормативите и беше оставено.

Всъщност нямаше узаконяване, а дадохме предписания всеки един хотел какво да направи, за да му бъде дадено разрешение за ползване. Те нямаха разрешение за ползване. Заради дребни проблеми не им даваха разрешение за ползване, за да могат да им събират пари, като им затварят хотелите преди всеки сезон и после да им ги отпечатват отново. Това спряхме всъщност. Оттам нататък никой не им е събирал пари всяка година. Направихме още една кампания по обследване на всеки един хотел и повечето хотели започнаха сезона с изрядни документи за ползване. Имаше отделни случаи на узаконяване до юли 2003 г.

- Какво, според вас, не беше направено с поредните промени в ЗУТ?

- От една страна, имаме създаване на нови устройствени концепции и схеми, т. нар. визионерски документи. Те вече няма да бъдат в ЗУТ, а минават в Закона за регионалното развитие. Друг е въпросът, че няма пари, за да се направи връзката между двата закона, те са доста скъпи. Натоварват и общините с един документ – общинската концепция за пространствено развитие, за който не зная откъде ще намерят пари, за да го направят. За свързването на двата закона трябва да се отделят 2 млн. лв. само за хартия. Без тези документи обаче правим всичко на парче, кабинетно и както им е угодно на депутатите от съответните региони и на близките до властта фирми, които са потенциалните бенефициенти и не генерираме най-важните на хората и държавата проекти, а проектите, които биха довели до преизбиране, които имат бърза възвращаемост.

Втората група от промени са създаването на общите устройствени планове и подробните устройствени планове. Това, което е най-важно от гледна точка на общините и на хората, които искат да строят е, че всички общини се задължават да направят общи устройствени планове, които предопределят правилата на играта за развитието на инвестициите в общината. Досега общините не бяха задължени да имат такъв документ, а и на места нямаше необходимост. На места, на които се строят три обекта годишно, за какво им е да правят общ устройствен план? Това са едни скъпи документи.

Общините трябва да са готови около 2016 г. с общите си устройствени планове според визията на законодателя. Това не е лошо по принцип, но друг е въпросът, че далеч не за всички общини това е нужно. По-важно е големите населени места да имат такъв план, за едно село от 5000 човека общ устройствен план е абсолютно излишен. Но сега задължават общините да го направят за цялата територия на страната и това е едно упражнение, което ще струва стотици хиляди левове, защото проектантите не взимат евтино и това не е обезпечено финансово по никакъв начин.

- Какво се случва, ако общините не са готови с общите устройствени планове до 2016 г.?

- 2016 г. влизат едни текстове в ЗУТ-а, които са отложени за тогава и които ще направят невъзможно строителството, ако общината няма общ устройствен план. Искам да строя например завод за луканки – не мога да строя, докато няма общ устройствен план. Проблемът е, че изработването на тези планове струва пари, а държавата не казва откъде ще дойдат те, а казват само „държавата ще подпомогне по някакъв начин това“.

Това е като с електромобилите – ще дадем 5 хил. лв. на всеки с електромобил, но в бюджета няма засега. Никой не иска да има електромобили в държавата в момента, има само говорене. След 2016 г. ще може да се строи без общ устройствен план, но само инфраструктурни проекти, които са публична държавна и общинска собственост. Тогава ще могат да строят едни хора, но малкият и средният бизнес няма да може да строи. Всъщност се прие един финансово необвързан текст, който ще струва скъпо и на общините, и на държавата, и за неговото неизпълнение ще бъдат санкциониран строителният бизнес. Общините няма да са засегнати, защото общинският съвет може да обяви всеки обект за обект от първостепенно значение, а той може да се строи и без общ устройствен план и сега, и след 2016 г.

Този закон защитава обществения интерес, като се стига до крайност. Сякаш сме построили всичко що се отнася до частния интерес. Имам чувството, че държавата третира всеки, който иска да строи нещо за собствена необходимост, като един дразнител.

Новият ЗУТ създава и друг дисбаланс – много по-лесно влизат в сила всички планове и разрешения за строеж за националните и общинските обекти. Планът за една магистрала например може да се обжалва само в рамките на две седмици и минава само на една съдебна инстанция преди да влезе в сила. Ако искаме да строим някаква къщичка, има 30 дни за обжалване на плана и той минава на всички възможни инстанции. Не е справедливо. Фаворизират се публичните проекти.

- Тези промени в ЗУТ ще помогнат ли най-накрая да се реши проблемът с незаконните ромски гета?

- Този проблем се прехвърля на общините като всички строежи по-ниска категория. И общините доста се притесняват от този факт. Страх ги е, че държавата тотално ще абдикира от проблема с ромските гета. Според мен никой не иска да се занимава с този проблем, защото нямаме визия какво ще правим. Ако бяхме богата държава, арестуваме гетото и пращаме хората в хубави блокове и събираме наем. Но ние нямаме пари да построим тези блокове, общините много отдавна не строят жилища за социално слаби. Не сме сигурни, че тези блокове ще оцелеят.

Правихме едни къщи и мезонети в Пловдив с европейски пари или със заем, не помня. Не са в добро състояние в момента. Наемите, които трябва да плащат, ще ги плащат ли? Това е и едно разбутване на тази общност, а това е компактна електорална маса. Никой не може да предвиди тези действия до какво ще доведат и никое правителство не си рита мандата. Трябва да имаме едно мощно финансиране, за да може да се изследва самото гето или квартал, някъде има възможност да се запазят някои постройки. Това хем е скъпо, хем не им се рови на хората там.