Вечният имотен балон, който няма пукане

Ако седнете в някое кафене на голям град, има голяма вероятност да чуете как хората обсъждат „имотния балон, който ще се спука съвсем скоро“. Темата е гореща от 2021, когато цените на имотите тръгнаха главоломно нагоре, провокирани от серия от фактори: липсата на работна ръка в сектора на строителството, високото търсене и повишаването на цените на материалите. Усещането в социалните мрежи и масовите коментари са в стил „вечният балон, който няма пукане“.

Къде обаче реално се намират цените на недвижимите имоти в България и какво предстои да видим през 2025 година?

Основният принцип на свободния пазар е, че един продукт, услуга или стока струва толкова, колкото някой е готов да плати за него. При имотите това важи с голяма сила, защото не става въпрос за обикновена стока, а за възприятието за дом и усещане за стабилност, поради което са готови да се обвържат с кредити за една втора от съзнателния си живот (30 години).

Как изглежда картината в големите градове?

Броят сделки през 2024 година е близък до този през 2023. Пазарът е стабилен, като ръстът на цените изпреварва инфлацията през годината, което прави имотите печеливш актив за инвеститори. Наемите в големите градове осъществяват сериозни ръстове сравнено с останалата част на България. В същото време, трябва да отбележим, че техният ръст идва от ниска база. Реално наемите в София, например, достигнаха стойността си от 2008 едва през 2024 година. Нарастването на наемите беше очаквано от инвеститорите предвид тяхното забавяне спрямо ръста на цените, повишаването на заплатите в големите градове и ниското предлагане.

Инвестиция в имоти

Инвеститорите, които търсят капиталова печалба в имоти в големите градове. са големите печеливши през последните години. В същото време, ръстът на наемите, който следва ръст в доходите в големите градове, също провокира засилване на интереса към отдаване под наем на професионални и непрофесионални инвеститори. Доходността от наем в България при сегашните нива на цени е една от най-ниските в ЕС, докато в същото време доходността, ако човек или компания е придобил недвижим имот преди пандемията, е изключително благоприятна. Като всяка инвестиция и при имотите е важно при какви условия и цена даден участник на пазара влиза и каква стратегия за излизане има.

Демографският фактор

Хората масово свързват концепцията, че има балон на недвижимите имоти в големите градове, с това, че населението на България намалява. Подобна връзка обаче не е напълно коректна, защото всеки недвижим имот има конкретна локация. Ако населението в конкретен малък град намалява, застарява и не се създава нова високоплатена работа в района, както и няма перспектива за младите хора, то перспективата пред цените на имотите е негативна. В същото време имаме областни центрове и столица, които са в постоянен режим на механичен или естествен ръст на населението и бизнеса, което провокира и по-активен пазар и интерес от страна на хората, които търсят собствен дом, както и на инвеститорите. В този смисъл демографията не трябва да бъде разглеждана на национално ниво, а на строго локално, когато говорим за недвижими имоти. Препоръчително е преди човек да взима решения за инвестиция в недвижим имот, да се запознае много добре с локалните тенденции на пазара, в който иска да инвестира.

Ръст в доходите

Доходите в София надминават средно европейско ниво. Доходите в големите градове в България растат с по-бързи темпове, отколкото в другите европейски държави през 2023 и 2024 година. Разбира се, ръстът на доходите идва от ниска база и следва естественото развитие на българската икономика, която беше в подем през периода от 2013–2023 година. За съжаление, ножицата в доходите между определени индустрии и градове и останалото население се разширява, което е един от факторите за неравномерно разпределение на имотните активи. Казано по-простичко, хората с по-ниски доходи не просто нямат възможност да закупят нов дом, а и е вероятно в бъдеще да загубят активите си и да обеднеят, превръщайки се във „вечни“ наематели, докато хората с високи доходи увеличават броя на активите си и забогатяват устойчиво с времето. Това е естествен и необратим процес в рамките на пазарна икономика. Решението за хора с по-ниски доходи е да открият вариант да повишат доходите си чрез преквалификация, релокиране или смяна на работното място.

Достъпност

Достъпността има два аспекта. Единият е емоционален, а другият е базиран на факти и данни. Масовото усещане на хората е, че недвижимите имоти стават все по-недостъпни. То се базира на ръста в цените, но не трябва да забравяме, че не взима предвид инфлацията, депозитите в банките (бележещи нови рекорди) и ръстовете на доходите. Ако отчетем тези фактори и разгледаме често срещана метрика сред анализаторите – средна цена на квадрат спрямо средна нетна заплата в големите градове, то имотите в големите български градове изглеждат по-достъпни дори в сравнение със Северна Македония, Сърбия и Албания, които изостават икономически от България. В същото време „средна“ заплата и „средна“ цена много често не ни дават обективна картинка.

Българските инвеститори в чужбина

Ниската доходност на имотите в София, Варна и Пловдив като съотношение между цена/наем, заедно с увеличаването на доходите на една част от българското общество (около 350 000 души, които сформират средната класа на страната), създадоха нов тренд, непознат до момента. Българи търсят инвестиционни имоти извън България. Първоначален поглед след пандемията беше обърнат към курортните селища в Северна Гърция, което изтласка цените в южната ни съседка нагоре. Наред с това българи с финансови възможности търсят изгодни сделки в Испания (търсена доходност около 6-8% сравнено с 3.5 – 4.5% в България), Австрия (с цел запазване на стойността на капитала), Дубай и други държави. На пазара се появяват консултантски компании, които осигуряват асистенция за подобни сделки. На практика средната класа в България се превръща в активен участник в инвестиционния живот в цяла Европа и други горещи инвестиционни точки. Този процес тепърва стартира, което ще доведе до по-добри инвестиционни възможности и „отъпкване“ на пътеки, които другите европейски нации вече са преминали през последните 60 години.

Българите, живеещи в чужбина

В момента се случват първи стъпки на един процес, на който ще бъдем свидетели в бъдеще. Българите в чужбина, които са прекарали активната част от живота си в „гурбет“, започват поетапно да се пенсионират. Те са представители на поколението, избягало от България в търсене на по-добри възможности и среда за живот между 1990 и 2020 година. След години работа навън имат натрупани спестявания и започват да обмислят предстоящото си пенсиониране. Немалка част от тях искат да прекарат остатъка от живота си в родните си градове в България. Предвид по-високите доходи, в сравнение с българските си колеги през годините и по-ниските цени на имотите в България в сравнение в останалите европейски държави, тази група ще се превърне в един от основните инвеститори в много градове през следващите години. Реалността е, че този процес вече е стартирал, но имотите им пустеят, защото очакват завръщането на собствениците си.

Чужденците, работещи в България

С повишаването на доходите в България и липсата на работна ръка големите ни градове тепърва започват да се превръщат в притегателен център за чуждестранни студенти и работници. Софиянци вече са свикнали много италианци, испанци и гърци да работят в града поради по-добрите условия, които получават в сравнение с родните си градове (най-често идват от по-малки населени места). Липсата на човешки ресурс за работа провокира работодателите да търсят решения от Таджикистан, Индия и други държави извън ЕС. Тепърва ще бъдем свидетели на множество различни култури и езици в големите ни градове и в определени малки населени места (Банско, например). Въпреки възприятието на българите, че „ние сме бедни и тук за нищо не става“, на практика за много европейци и неевропейци условията в България са по-добри спрямо техните населени места. Този тренд ще увеличава търсенето и цените на наеми устойчиво през предстоящите години, ако икономиката ни запази възходящия си тренд при индустриите с висока добавена стойност.
Съществува реалистична хипотеза, в която чужденците, които идват да живеят и работят в България ще бъдат един от факторите за справяне с демографската криза, в която се намираме.

Структура на сградния фонд

Доколкото България е държавата с най-много сгради на глава на населението, тази статистика е подвеждаща. Има малки градове и села с неподдържан сграден фонд, към който няма интерес. И в същото време имаме големи градове, в които сградният фонд е недостатъчен поради големия брой хора, които се местят да живеят там.

Основен фактор при сградния фонд е и неговото подновяване. С ръста на заплатите, социалната миграция и промяна на нуждите на хората се появяват специализирани групи купувачи. Например нуждите на един младеж, който ще влезе в първия си апартамент (двустаен, 70 квадрата) са различни от тези на семейство с две деца, които търсят къща около града, в който живеят. Обособяването на различни групи по нужди позволява на пазара поетапно да се сегментират различни проекти и решения, насочени към конкретни клиенти.

Лихвените проценти и правилата на БНБ

През последните месеци БНБ стартира процес на фини настройки върху кредитирането. Не може да се говори за затягане на коланите, а по-скоро управление на нивата на риск. С новите правила хора, които искат да получат кредити, които не могат да си позволят вероятно ще отпаднат от пазара като потенциални купувачи. Експерти оценяват тяхното влияние на между 5-8% от сделките и то предимно в по-нисък сегмент на имотите. Лихвените проценти също тръгнаха нагоре, но очакваният им рязък ръст по подобие на събитията в Еврозоната не се състоя. В сектора до голяма степен има консенсус, че увеличаване на лихвите ще има, но България пропусна кризисните моменти, през които премина Еврозоната. Много икономисти твърдят, че ако не усетиш една криза, то следващата ще те връхлети с много по-голяма сила. Разбира се, с рестартирането на кредитния цикъл предстои да разберем след време дали това е така. И все пак всеки, който взима ипотечен кредит, трябва да има предвид, че през следващите 20-30 години увеличаване на лихвите ще има с голяма вероятност и не трябва да живее на лимита на възможностите си чрез дългове.

Големите инвеститори

Повечето играчи на пазара очакват влизането на България в Еврозоната. Това събитие ще отвори вратите за големи инвеститори и за свеж капитал, който може да се влее в сектора. В същото време в София вече се наблюдава влизане на чуждестранни компании, които профилирано изграждат портфолио от жилищни имоти и ги отдават под наем. Някои от тях планират през следващите години да достигнат над 150 имота, което е сигнал за нереализиран инвестиционен потенциал. Разбира се, обикновеният инвеститор не разполага с финансови средства, процеси, човешки капацитет и ресурс, за да се конкурира с фондовете и наличието на потенциал не е гаранция за успех за всеки. Основен фокус на големите играчи през следващите години ще бъде потенциалното повишаване на наемите в дългосрочен план.

Интересен сегмент в сферата на имотите представляват туристическите и логистичните имоти. Този сегмент е интересен за множество по-големи инвеститори, които разглеждат цяла Източна Европа. В случая България се конкурира със съседните държави и има потенциал за двуцифрен годишен ръст в приходите в този сегмент. В същото време ниското ниво на организация и структура на сегмента, заедно с регулаторни и политически предизвикателства продължават да бъдат стопер пред чуждестранния капитал.

Европейската икономика

Европейската икономика в момента не се намира в добро състояние. С война на границите, рискове от глобални търговски войни, свръхрегулации и високи данъци, както и ниско ниво на иновации буксуването е очаквано. За съжаление в краткосрочна перспектива не се виждат положителни индикации и вероятността европейската икономика да бъде слаба през 2025 са големи. Тази несигурност започва да се пренася и върху българския бизнес, като немалко компании свиват бюджети и планират освобождаване на хора. В контекста на недвижимите имоти този процес може да окаже влияние и успокояване на ръстовете на цените, както и увеличаване на длъжниците, които не могат да покриват своите кредитни задължения.

Извод

Няма причина да очакваме, че ще има голяма корекция на цените на имотите през 2025 година. „Балонът“, доколкото такъв съществува, ще продължи да се надува. В същото време ръстовете на цените ще се успокоят и има голяма вероятност в конкретни градове и райони да се достигне в плато на цените, ако вземем предвид годишната инфлация. Тенденцията да има разлика между 5-15% между офертна цена и реална цена, на която се случват сделките ще продължи и през следващата година.

Определени купувачи, които са били на ръба на това да могат да си позволят собствен имот, вероятно ще отпаднат от пазара и ще се превърнат в дългосрочни наематели вследствие на новите правила на БНБ и трендовете в лихвените проценти при кредитиране.

За купувачите с готов капитал ще продължи да има изгодни сделки, като имотите като инвестиционен клас, обаче трудно ще се конкурират с финансовите пазари и други активи, които показват по-сериозен потенциал за ръст в настоящата икономическа ситуация.

Едно е сигурно.

Ако искаме да бъдем от печелившата страна на сделката, трябва да имаме добра финансова грамотност и да знаем как да инвестираме или купуваме дом, така че да ни излязат сметките без да влизаме в голям риск.